Tot Ce Trebuie Să Ști Despre Creditul Prima Casă

luggage-930804_960_720

Te-ai săturat să stai în chirie sau să mai stai cu părinții? Atunci înseamnă că te gândești să îți achiziționezi Prima ta Casă.

Achiziționarea unei case proprii nu este ușor de realizat dacă nu a existat o planificare prealabilă. De aceea propria locuință va fi Prima (ta) Casă, adică achiziționarea primului tău credit care va reprezenta costul cel mai mare din viața ta, repet: dacă nu a existat o planificare, în prealabil, cu câțiva ani. Cu cât mai mult timp înainte, cu atât mai bine pentru bugetul tău. Și cum educația financiară nu se regăsește în școală, creditarea stă la temelia realizării obiectivelor din viața majorității românilor.

La ce te ajută planificarea achiziționării unei locuințe cu 5-8 ani înainte de a te muta, în casa ta, în loc de 6 luni? Răspuns: În a avea banii necesari tuturor costurilor necesare contractarii unui credit. De asemenea, studierea finanțelor proprii și planificarea financiară, și, în ceea ce privește, achitarea creditului te ajută să obții mai mulți bani și să îți închizi creditul, anticipat. Vei vedea la final, într-un exemplu comparativ. Pe scurt: la mai mulți bani în propriul buget! Până atunci vreau să îți prezint datele cercetării realizate pe 13 bânci din Romania, din perpectiva costurilor contractării unui credit Prima Casă; cel mai achiziționat credit imobiliar, fiind, totodată, și creditul cu avansul cel mai mic.

Ei bine, întrucât se cunoaște faptul că planificarea obiectivelor, cel puțin a celor, importante din viața fiecărui om, nu sunt planificate cu ceva timp înainte, Statul român a venit cu un proiect, în colaborare cu societățile comerciale: băncile, reprezentat de un credit avantajos din punct de vedere al avansului mic, de 5% pentru acordarea sumei necesare achiziționării propriei locuințe a cetățenilor români.

La o scurtă comparație, cu un alt credit locativ: cel imobiliar sau ipotecar, omul găsește mult mai avantajos creditul „Prima Casă”, întrucât vede: avans 40% vs. 5%, dobândă 6,00% vs. 2-3%. Este adevarat: costul cel mai mare este cu dobânda, căci se rambursează mai mult, respectiv aproape dublu, însă sunt mai multe costurile unui credit și, implicit, și al celui „Prima Casă”. Aceste calcule sunt făcute, în general, chiar pe site-ul băncilor: suma și rata cu dobânda aferentă, însă când se demarează întreg procesul de contractare a creditului ”Prima Casă”, găsim toate costurile pe care le privește achiziționarea unei locuințe prin acest program/ credit.

kitchen-416027_960_720

Să încep cu o veste bună, și anume cu două costuri/comisioane care, nu sunt percepute, cel puțin de băncile cercetate: costul analizei dosarului și costul unei rambursări a creditului. Continui cu vestea bună: următorul cost, de cele mai multe bănci nu este perceput: comision de administrare a creditului. Unicredit și Leumi Bank, însă, percep un cost de 0,02% din soldul creditului, respectiv 4 lei pe lună.

Un comision general valabil pentru un credit ”Prima Casă” îl constă comisionul de gestiune/ garantare FNGCIMM (Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii – FNGCIMM SA-IFN).

Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii este o instituţie financiară nebancară, cu capital de risc, înfiinţată în scopul facilitării accesului IMM-urilor la finanţări, prin acordarea de garanţii pentru instrumentele de finanţare contractate de la bănci comerciale sau din alte surse. FNGCIMM instrumentează programe guvernamentale destinate relansării economice, dezvoltării mediului de afaceri, precum şi creării și susținerii de locuri de muncă, funcţionând ca o societate comercială pe acţiuni, cu acţionar unic statul român, sub supravegherea prudenţială a Băncii Naţionale a României. Garanţia FNGCIMM SA – IFN este de maxim 80% din valoarea împrumutului, fără a depăși suma de 2,5 milioane euro/beneficiar şi se emite la solicitarea instituţiilor finanţatoare partenere, pentru finanţări aprobate, pe baza analizei documentelor prezentate de către finanţator.(Sursa:FNGCIMMM:https://www.fngcimm.ro/index.php?mact=News,cntnt01,detail,0&cntnt01articleid=87&cntnt01origid=67&cntnt01returnid=67)

Comisionul de gestiune/ garantare FNGCIMM, în cele mai multe cazuri, la cele mai multe bănci (BCR, Raiffeisen, Banca Transilvania) îl găsim în valoare de 0,49%/ an, calculat la valoarea garanției, respectiv la 50% din soldul creditului. Marfin Bank, BRD, CEC Bank, Piraeuss, pe lângă comisionul de 0,49%/ an, mai percep și 0.15%, aplicat la 50% din valoarea promisiunii, ținând cont de numărul de luni de valabilitate a promisiunii, în vreme ce Unicredit percepe numai 0.15%, aplicat la 50% din valoarea promisiunii, pentru imobilele nefinalizate, iar ING, Bancpost și Leumi Bank percep 0,245% / an, calculat la valoarea creditului și numai Banca Românească are acest comision de 0.0408% .

Comisionul AEGRM, pe care îl regăsim aplicat la toate tipurile de credit, fie ele imobiliare sau de nevoi personale, reprezintă costul înregistrării în Arhiva Electronică a Garanțiilor Mobiliare, în care există toate datele financiare ale oamenilor; scopul băncii fiind de a cunoaște toate conturile omului (de economii), pentru a își putea recupera suma/sumele împrumutate. Acest cost este unul reglementat prin lege, din anul 2000, prin art. 24 din OG 89/2000, iar acest cost este unul care se ajustează în funcție de indicele inflației; el reprezentând, în momentul de față, 67 de lei; cost suportat, de cele mai multe ori, de către client. BRD, Piraeuss, BCR, Raiffeisen, CEC, Unicredit, Bancpost șă Marfin Bank nu percep acest cost. Fiecare bancă, însă, în funcție de strategia comercială îl percepe clientului sau nu, ori îl percepe diferențiat în funcție de serviciile solicitate de către client, în plus, ori fiind dedus din alte taxe/ comisioane, ceea ce face la Banca Trnasilvania acest comision să fie perceput în valoare de 66 de lei, iar la ING în valoare de: 54 lei reprezentând taxa de înregistrare a ipotecii mobiliare percepută la acordarea creditului, 38 lei – taxa de modificare/prelungire a ipotecii mobiliare și 22 lei – taxa de ștergere a ipotecii mobiliare percepută la momentul rambursării integrale a creditului. Acest cost fiind, însă, unul perceput o dată la 5 ani când baza de date a Arhivei Electronice se ajustează.

Comisionul de evaluare al imobilului este unul cuprins între: 336 si 470 de lei pentru apartament și ajunge până la 700 de lei pentru evaluarea unei case sau a unei vile ori teren. Cele mai mici costuri le găsim la Banca Românească li CEC Bank, iar cele mai scumpe la Banca Transilvania. De asemenea, acest cost variază de la agentul agreat de bancă, așa cum precizează OTP, BRD, Leumi și Marfin Bank.

La categoria: alte costuri necesare contractării unui credit imobiliar; costuri ce se plătesc terților, reprezentând aici notarii, includem:

  • declaraţia pe propria răspundere a solicitantului că nu deţine în proprietate un alt imobil  (sau nu unul cu o suprafaţă mai mare de 50 de metri pătraţi); cost: 45 – 67.5 lei

  • taxa de autentificare a antecontractului de vânzare-cumpărare; cost: 225 – 540 lei

  • onorariu notarial pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare: 2.143 lei

  • taxa de înscriere în cartea funciară100 lei + 0,1% din valoarea creanţei garantate

(Această taxă poate lipsi, însă această înscriere în cartea funciară este foarte importantă dacă vrei ca respectiva casă să nu fie vânduta unei alte persoane, ce poate avea banii la dispoziție.)

  • taxa către OCPI pentru intabulare: 339. 81 lei.

De asemenea, alte costuri sunt reprezentate de costurile cu asigurarea: asigurarea obligatorie pentru locuință (PAD) și cea facultativă, precum și o asigurare de viață (de deces; diferențele dintre ele le găsiți în articolul: ”Cum aleg o asigurare de viață?”), toate cesionate în favoarea băncii creditoare.

Asigurarea obligatorie de locuință are o valoare standar de 90 de lei/ an. Asigurarea facultativă a locuinței se constituie în functie de valoarea locuinței, precum și a daunelor împotriva cărora vrei să te asiguri; în funcție de clauze multiple adăugate pe polița de asigurare și astfel prima, respectiv plata este mai mare. Banca dorește asigurarea sumei împrumutate de la ea și să fie trecută ca cesionată în favoarea ei. Costul minim este de 225 de lei pe an.

Asigurarea de deces, respectiv de viață (după cum o expune banca), reprezintă suma de bani plătita lunar, pentru a se asigura suma împrumutată, ca banca, în cazul decesului contractantului, să își recupereze suma împrumutată de la compania asiguratoare. Costul mediu este de 50 de lei lunar. În funcție de bancă, se pot atașa și clauze de șomaj; caz în care compania de masigurare plătește băncii ratele, cât timp tu ești în șomaj ori diverse alte clauze; costul lor fiind suportate de contractantul creditului, în paralel cu rata. De precizat este că sunt unele bănci (ING, dar nu numai) care oferă reducerea marjei fixe a dobânzii dacă asigurarea de viață se încheie cu partenerul lor de asigurări. Ori reducerea altor costuri cu creditul, dintre cele enuntațe mai sus. Dar asigurarea de viață nu este obligatorie.

În concluzie, toate aceste costuri, pe lângă avans, le suportă contractantul din bugetul personal, NU sunt incluse în credit, ci, precum avansul, ele sunt costuri adiționale. De aceea, la un calcul simplu, omul trebuie să vina cu 4.431 de lei. Ceea ce, noi, ca planificatori și consultanți financiari recomandăm: omul să aibă pe lângp avans, 1.000 – 1.500 de euro (în funcție de costul achiziției imobiliare). În acest total, constă planificarea achiziționarii unei locuințe, după cum afirmam la începutul prezentului articol.

doorway-690338_960_720

Pentru că oamenii nu își planifică bugetul, nici atunci când vine vorba de obiectivele importante din viața lor, banca ”îi obligă” pe contractanți să constituie un depozit colateral în care să existe echivalentul a trei rate; depozit ce nu este purtător de dobândă și este ținut până la închiderea/ achitarea creditului.

Nu ai acești bani? Discută cu un planificator financiar! (Unii dintre ei nu percep niciun cost. Întreabă!)

Acum creditul poate fi luat și te poți muta. Tot ce mai ai de făcut este să plătești creditul timp de 30 de ani. Casa, deși te-ai mutat în ea, nu este a ta decât peste 30 de ani, după ce achiți întreg creditul contractat. Mult succes!

Sau îl poți închide anticipat. Dar asta necesită planificare.

Pe scurt, cum spuneam, la început, dacă vrei să ai și bani în propriul buget, ci nu al băncii, poți să îți planifici închiderea anticipată a creditului. O poți face prin depunerea unei rate, în plus, chiar, și lunar (cum fac cei mai mulți contractanți ai unui credit imobiliar) sau prin planificarea unei închideri – varianta în care NU îți blochezi banii pentru, strict, achitarea creditului.

Varianta 1: Dacă mergi pe achitarea unei rate în plus la credit, lunar, creditul se închide cu 13 ani mai devreme. (Credit de 47.500 de euro contractați, rata 878 lei lunar, în primii ani; dobânda fiind una variabilă, calculata la 2,80% cu creștere ulterioară– după 74 de luni, cu 2% peste cea inițială; plătind, în plus, anual 10.500 lei.)

Varianta 2: Dacă mergi pe varaianta salvării acelor bani, pe care i-ai dori să îi aloci lunar și planifici achitarea anticipată a creditului, atunci creditul pentru casa ta, se închide cu 19 ani mai devreme. (Credit de 47.500 de euro contractați, rata 878 lei lunar, în primii ani; dobânda fiind una variabilă, calculata la 2,80% cu creștere ulterioară– după 74 de luni, cu 2% peste cea inițială; plătind, în plus, anual 10.500 lei.)

Pentru detalierea celor două variante se recomandă discutarea cu un planificator și consultant financiar acreditat, precum sunt cei doi autori ai acestui articol:

Roxana Bucur și Cătălin Ștefan

Spor în deciziile financiare și planificare anticipată!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *